De acuerdo con la información de la National Trade Registrar Office rumana, la inversión extranjera en Rumanía durante el ejercicio 2004 aumentó en un 46% sobre la cifra alcanzada en el 2003. Una parte importante de este considerable aumento ha ido destinado al sector inmobiliario, una opción que cada vez se plantean más inversores españoles y que según los expertos de dicho sector ofrece cierta seguridad finan ciera. Durante los últimos tres años el precio del terreno ha ascendido de forma significativa y se espera que la tendencia durante este año es que los precios aumenten en torno a un 15% o un 20%, porcentaje que puede alcanzar hasta un 30% al 60% en determinadas áreas.

Antes de 1990 la mayoría de los bienes inmuebles rumanos eran propiedad del Estado, de compañías estatales o de las denominadas cooperativas agrícolas.   Las personas físicas eran dueños únicamente de una parte muy pequeña de los bienes inmuebles.  No obstante, en la actualidad esta situación ha cambiado considerablemente y las personas físicas y jurídicas rumanas pueden adquirir, sin limitación, propiedades inmuebles.

Sin embargo, sí existen determinadas restricciones para los extranjeros, puesto que según la normativa actualmente vigente, ni las personas físicas, ni jurídicas, no rumanas pueden adquirir terreno o suelo en Rumanía según la normativa actualmente vigente.  Esta circunstancia que en principio podría parecer un obstáculo para el inversor extranjero puede solventarse mediante varias fórmulas.  De todas ellas, una de las posibles es la adquisición del inmueble a través de una persona física rumana, puesto que como se ha indicado, éstas se encuentran capacitadas para la adquisición de dichos inmuebles.  Este procedimiento es sencillo, rápido y económico e incluso no es necesario que los socios o directivos de la sociedad a constituir se desplacen personalmente a Rumania para firmar los correspondientes documentos de incorporación de la empresa, pudiendo llevarse a cabo todas las gestiones desde España.  Rumania ha iniciado ya el proceso para eliminar esta limitación, que no seguirá mucho tiempo, puesto que en el 2003 ha tenido lugar una modificación de la Constitución rumana, mediante la cual una vez que dicho país se incorpore a la Unión Europea desaparecerá esta limitación y cualquier ciudadano no rumano podrá adquirir inmuebles con absoluta libertad.

En cuanto a los pasos a desarrollar para la adquisición de un inmueble son similares a los existentes en derecho español, si bien es conveniente tener en cuenta ciertas peculiaridades importantes.  A tal efecto, es recomendable, entre otras cuestiones las siguientes:

• Analizar debidamente el título del transmitente, las cargas y gravámenes que existan sobre la propiedad y los riesgos que pueda implicar.
• Comprobar que las licencias del inmueble a adquirir permiten darle el uso al que se quiere destinar el mismo y en caso de que no fuera así, asesorarse sobre la posibilidad de obtenerlas.
• Es frecuente la firma de un contrato privado de señal por el que vendedor y comprador se comprometen a llevar a efecto la transacción, recibiendo una parte del precio de la compraventa en el momento de la firma de dicha señal.  En Rumania es recomendable y relativamente usual asegurar dicha señal para proteger los intereses del futuro comprador, pudiendo llevarse a efecto a través de diferentes vías, que habría que negociar con el vendedor y analizar en función del caso concreto.
• La transmisión de la propiedad tendrá lugar mediante la firma de la correspondiente escritura pública de compraventa ante un Notario rumano.

No es necesario que el inversor extranjero se desplace a Rumanía para la firma de los documentos de transmisión de los inmuebles en cuestión, pudiendo hacerse mediante la oportuna representación mediante poderes notariales.   No conviene olvidar que tratándose Rumania de una realidad cultural y empresarial tan diferente a la española, es recomendable en cualquier operación de este tipo un asesoramiento profesional previo para proteger al inversor extranjero y la operación que realice, que ofrezca mayores garantías y seguridad jurídica a la operación y que se adapte a los procedimientos locales.

Marina Bugallal Garrido
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