Tout d’abord, analysons les caractéristiques principales du licenciement pour cause objective :

1. Le travailleur a droit à une indemnité équivalente à 20 jours de salaire par année travaillée, alors qu’en cas de licenciement sans cause justifiée, le travailleur a droit à 45 jours de salaire par année travaillée. Le licenciement pour cause objective est donc nettement plus intéressant financièrement pour l’entrepreneur.

2. Le travailleur a droit à un préavis de 30 jours, pendant lequel il percevra son salaire et pourra s’absenter jusqu’à 6 heures par semaine afin de trouver un nouvel emploi.

Si l’employeur le souhaite, le travailleur pourra quitter immédiatement son emploi après avoir reçu la lettre de licenciement, à condition qu’il perçoive immédiatement l’indemnité correspondante, ainsi que le salaire équivalent aux 30 jours de préavis non respecté.

Le travailleur a droit à 20 jours de salaire pour chaque année travaillée, avec une la limite de 12 mois de salaire maximum.

Ensuite, il convient d’exposer brièvement les causes économiques-productives, qui permettent à l’entrepreneur de procéder à un licenciement par causes objectives.

1. Causes économiques : une situation économique mauvaise réelle et actuelle, doit affecter l’ensemble de l’entreprise. Les pertes doivent être reflétées dans les comptes annuels, une diminution annuelle des bénéfices n’étant pas suffisante.

2. Causes de production: la diminution de la production de l’entreprise liée à l’absence de commandes représente une cause suffisante pour réaliser un licenciement pour cause objective, à condition que cette diminution soit due à des causes extérieures à l’employeur. Il ne sera cependant pas nécessaire de prouver une situation déficitaire de l’entreprise pour attester la cause de production.

Si l’entrepreneur décide de licencier un travailleur sur la base de ces causes, celui-ci devra préparer une lettre de licenciement le plus détaillée possible. La lettre de licenciement doit en effet, rapporter les faits précis et faire référence aux articles du Statut des Travailleurs visés. De plus, la lettre doit contenir l’information numérique des pertes, c’est à dire les données contenues dans les comptes annuels, ainsi que les données numériques des commandes des années précédentes, au cas où il existe également une baisse de la production.

La lettre de licenciement doit respecter toutes ces conditions, sinon, le licenciement pourrait être déclaré nul, et, en conséquence, le travailleur devra être réintégré à l’entreprise et devra percevoir les salaires depuis la date du licenciement. De plus, lorsque l’entrepreneur délivre la lettre de licenciement, celui-ci doit également remettre au travailleur un chèque avec l’indemnité correspondante, ainsi que les 30 jours de préavis, au cas où celui-ci n’aurait pas été respecté. Si le travailleur n’accepte pas le chèque, la présence de deux témoins sera nécessaire pour prouver, lors d’une éventuelle procédure judiciaire, que l’entrepreneur a bien mis à disposition du travailleur l’indemnité correspondante et que celui-ci n’a pas voulu l’accepter. La consignation judiciaire de l’indemnité prévue pour les licenciements abusifs est actuellement utilisée pour les entreprises qui réalisent des licenciements pour cause objective, car de cette façon l’entrepreneur évite une réclamation ultérieure des salaires, susceptible d’avoir lieu dés lors que l’entrepreneur n’ait pas mis à disposition l’indemnité correspondante.

Face à la situation actuelle de crise économique, ce type de licenciements est en principe le plus intéressant pour les entreprises, chaque fois que les conditions ci-dessus exposées soient bien réunies.

Almudena Álvarez Otero
aalvarez@mariscal-abogados.com

Avant d’entrer dans le vif du sujet, nous allons analyser le régime juridique applicable au contrat de vente international et aux questions qu’ils posent. Les contrats sont régis par les stipulations des parties et s’il existe un désaccord entre les parties, il faut utiliser la Convention des Nations-Unies sur les contrats de vente internationale de marchandises, et celle de Vienne du 11 avril 1980, ayant pour finalité de promouvoir le commerce international, en facilitant l’application de contrats de vente unifiés.

Cette convention est applicable aux contrats de vente entre des parties établies chacune dans un État différent, tant que ces États font partie de la Convention ou bien les normes de Droit International privé de l’un des deux pays, la loi d’un État parti à la Convention prévalant sur les autres.

L’Espagne faisant partie de la Convention, l’application de celle-ci sera fréquente lorsque l’une des parties soit résidente espagnole.

Deux points fondamentaux à tenir en compte dans le cadre des défauts des marchandises : l’examen de ces défauts et les délais pour effectuer les réclamations.

- Examen des marchandises:

À défaut de clauses contraires, l’acquéreur a l’obligation d’examiner les marchandises dans le plus bref délai, compte tenue des circonstances (article 38 de la Convention). La convention ne spécifie pas exactement ce qu’elle signifie par les termes « plus brefs délais ». C’est pourquoi, dans l’intérêt de la sécurité juridique des contractants il est recommandable de déterminer un certain délai à partir de la réception des marchandises, ou bien à partir de la livraison à l’acquéreur.

- Délai pour effectuer les réclamations correspondantes:

L’article 39 de la convention établit que l’acquéreur doit communiquer au vendeur le défaut de conformité des marchandises dans le délai le plus bref possible, à partir du moment où il a découvert le défaut ou aurait dû le découvrir. Cet article établit cependant une limite maximale de deux ans depuis la prise en possession des marchandises par l’acquéreur.

Une fois encore, nous rencontrons une réglementation générale qui peu dans certaines situations mener à une insécurité juridique comme pour les cas suivants:

En premier lieu, aucune période de temps concrète n’a été fixée, mais la convention fait référence au « délai le plus bref possible », ce qui permet diverses interprétations pouvant diverger. De plus, le moment à partir duquel « le délai le plus bref possible » commence à courir est lui aussi sujet à interprétation puisque la convention parle du moment où le défaut a été découvert ou aurait dû être découvert, ce qui en fonction des circonstances concrètes peut donner lieu à de nombreuses interprétations.

C’est pour cela, que nous recommandons aux parties d’établir dans leurs contrats de vente des délais déterminés pour effectuer les réclamations, et d’autre part, déterminer le point de départ du délai.

Une autre possibilité est de se référer aux règles de Droit espagnol applicables, codifiées dans le code ce commerce qui définit des délais beaucoup plus concrets. À cette fin, notre régulation diffère entre les vices cachés et les vices apparents ou manifestes.

- En cas des vices cachés, l’acquéreur dispose d’un délai de 30 jours depuis la livraison pour effectuer une réclamation. Une fois la réclamation déposée l’acquéreur dispose d’un délai de six mois pour déposer une plainte pour la résolution du contrat ou pour exiger la réalisation du contrat conformément à ses propres dispositions, dans les deux cas une demande en dommages et intérêts est possible.

- En cas de défaut manifeste, l’acquéreur dispose seulement d’un délai de quatre jours à partir de la réception de la marchandise et de plus, il doit déposer plainte volontairement devant un tribunal conformément au code de procédure civil espagnol.

Le fait de se soumettre à ces délais est surtout avantageux pour le vendeur, puisque les délais -en particulier pour les vices apparents- sont beaucoup plus courts.

- Conclusions ou recommandations pratiques :

a) Pour le vendeur :

Nous recommandons l’inclusion dans le contrat d’un délai bref pour que l’acquéreur examine les marchandises, et aussi d’un point de départ du délai précisé très clairement. Il peut même être convenu qu’au moment de la réception de la marchandise l’acquéreur doit manifester au vendeur si la chose livrée est conforme à ce qui avait été défini, de telle manière qu’il ne puisse par la suite exister de défauts. Dans cette situation un bon de réception peut même être signé, disant que l’acquéreur a examiné les marchandises qui sont conformes et n’ont pas de défauts et renoncent ainsi à effectuer des réclamations ultérieurement.

Dans le cas où les marchandises ont un fonctionnement complexe et qu’il est nécessaire que l’acquéreur les mette en marche ou en fonctionnement pour pouvoir vérifier son état, il est conseillé de fixer un délai déterminé pour qu’il puisse examiner la marchandise et réclamer si des éventuels défauts apparaissent, étant très clair sur le fait qu’aucune réclamation ne peut être faite si la marchandise a été examinée.

Il faut éviter certaines hypothèses dans lesquelles l’acquéreur exige du vendeur la résolution du contrat, l’échange de la marchandise ou sa réparation malgré l’écoulement d’un certain délai depuis la vente de la marchandise.

b) Pour l’acquéreur :

Nous recommandons d’établir des délais longs et déterminés pour pouvoir effectuer les réclamations pertinentes. De plus, il est conseillé de stipuler que les délais ne courront pas à compter de la réception de la marchandise mais de son examen par l’acheteur. Il faut prendre en compte que dans des hypothèses déterminées la livraison s’effectue lorsque la marchandise quitte l’établissement du vendeur, avant que soit effectué le transport et qu’il soit remit à l’acquéreur.

Il est également recommandé d’inclure une clause de garantie, indiquant exactement ce qu’elle couvre et sa durée.

Indépendamment de ce qui est stipulé dans le contrat et dans l’objectif de protéger la position de l’acquéreur face aux problèmes éventuels avec la marchandise, l’acquéreur sera conscient de l’importance d’examiner la marchandise acquise dans les plus brefs délais, ainsi que d’effectuer les réclamations éventuelles le plus rapidement possible, en gardant toujours une trace écrite des dites réclamations.

Pour terminer, comme dans tout contrat, surtout pour la vente internationale de marchandise il est recommandé pour les deux parties de trouver un accord sur les normes applicables ainsi que sur le tribunal compétent en cas de litige.

Marina Bugallal
mbugallal@mariscal-abogados.com

Dans les dernières années, les “rachats d’entreprises par endettement“, connus aussi dans le domaine commercial comme “leveraged buy-outs” (LBO) ont été très fréquents en Espagne. Ces opérations constituent des acquisitions d’un pourcentage majoritaire au capital social d’une société cible (target company), ladite acquisition étant financée moyennant des prêts obtenus d’un tiers qui sont garantis avec les actifs de la société cible même, ou qui sont remboursés à la charge des ressources patrimoniales et des flux de caisse attendus de celle-ci. Il peut même arriver que le prix de l’acquisition soit payé de façon échelonnée aux vendeurs par la target company même, qui est fusionnée après son acquisition -et préalablement au paiement du prix- avec une société véhicule constituée par l’investisseur (traditionnellement, un fonds de capital risque) aux seuls effets d’acquérir les actions ou les parts en question. C’est-à-dire, le résultat des LBO est que l’acquéreur porte le coût de son acquisition sur le patrimoine de la propre société cible ou target company.

Ainsi, les opérations de LBO contreviendraient l’interdiction d’assistance financière pour l’acquisition d’actions ou de parts propres fixée aux articles 81 de la Loi sur les Sociétés Anonymes et 40 de la Loi sur les Sociétés à Responsabilité Limitée. Moyennant ladite interdiction, le législateur cherche à conserver l’intégralité du capital social, en empêchant que celui-ci se finance à la charge du patrimoine de la société même au lieu de se nourrir des apports externes des associés. L’interdiction cherche aussi à protéger les intérêts des tiers créanciers, qui peuvent voir leurs droits d’encaissement légitimes atteints en raison du fort endettement que les opérations d’assistance financière peuvent impliquer pour la société. D’autre part, on cherche à protéger les associés minoritaires face aux majoritaires et aux administrateurs. Ceux-ci peuvent se voir tentés de fournir des fonds de la société à des tiers de leur confiance pour qu’ils acquièrent les actions ou les parts dont ils aient besoin afin de s’assurer le succès des délibérations de l’assemblée.

Effets éventuels de l’inexécution

Malgré sa contradiction avec l’interdiction d’assistance financière susmentionnée, il est fortement improbable, tant que la target company soit une société solvable qui remplit ses obligations, que quelqu’un puisse avoir de l’intérêt à contester l’opération de rachat d’entreprise par endettement. Seulement l’investisseur acquéreur des actions ou parts en question (généralement, un fonds de capital risque), s’il voit ses anticipations économiques déçues, pourrait avoir de l’intérêt à contester la validité juridique de l’opération et à chercher ainsi à récupérer son investissement. Cependant, ladite possibilité résulte peu probable, étant donné que la légitimité de l’investisseur pour contester pour illégale une opération dans laquelle il a intervenu activement en tant que partie serait fortement douteuse, sans préjudice du discrédit que pourrait lui impliquer sur le marché financier le fait d’attaquer la validité d’une opération financièrement ratée et de conserver celle d’autres LBO de succès.

Par contre, l’apparition de personnes intéressées à la contestation de la LBO dans le cas d’une procédure de faillite de la target company serait plus probable. En effet, les investisseurs qui voient le recouvrement de leurs créances menacé pourraient constater que la contestation de la LBO et la réintégration subséquente à la target company du prix payé par celle-ci aux vendeurs (anciens associés) impliquerait une forte augmentation du patrimoine de la société -la masse active- avec lequel les dettes de celle-ci pourraient être acquittées et, par conséquent, les crédits desdits créanciers.

Possibilités de contestation de la LBO

Les possibilités pour que de tels créanciers atteignent leur objectif seraient fondamentalement les suivantes:

En premier lieu, la résiliation de la LBO ancien article 71.1 de la Loi sur le droit des faillites. Ladite disposition signale qu’une fois l’appel d’offres déclaré, les actes nuisibles à la masse active effectués par le débiteur dans les deux années précédant la date de déclaration seront résiliables, même s’il n’y a pas eu d’intention frauduleuse. L’interdiction légale d’assistance financière pour l’acquisition d’actions ou de participations propres n’entre pas en jeu dans ce cas, puisque les actes résiliables ne doivent pas souffrir d’aucun vice intrinsèque, mais le fondement de la résiliation consisterait uniquement et exclusivement à la lésion de la masse active. Dans ce cas, les personnes intéressées à la résiliation chercheraient à justifier devant le Tribunal de commerce que le surendettement de la target company découlant du prix à payer aux vendeurs constitue une réduction évidente de leur patrimoine et que le paiement dudit prix, étant donné qu’il manque de contrepartie en faveur de la target company ou au moins d’un équivalent depuis la perspective de l’intégralité des créances de faillite, a nuit la masse active. L’intention des intervenants à la LBO serait complètement insignifiante.

En deuxième lieu, la contestation de la LBO ancien article 71.6 de la Loi sur le droit des faillites, selon lequel l’exercice des actions révocatoires n’empêchera pas l’exercice d’autres actions de contestation d’actes du débiteur qui aient lieu conformément à la loi ; celles-ci pourront être exercées devant le juge de l’appel d’offres. S’ils ont recours à cette voie, les personnes intéressées -cette fois-ci- allégueraient devant le Tribunal de Commerce la violation de l’interdiction légale d’assistance financière pour acquisition d’actions ou de parts propres, nulle de plein droit conformément à l’article 6.3 du Code civil espagnol. Contrairement à la possibilité précédente, dans ce cas l’action ne serait pas soumise à aucune limite temporelle, étant donné que l’action de nullité ne prescrit jamais.

Conséquences d’une contestation de succès

Évidemment, les conséquences du succès de la contestation de la LBO seraient traumatiques aussi bien du point de vue économique que juridique. En fonction de l’action exercée et de l’objet de celle-ci, un ou plusieurs des paiements reçus à titre de prix pourraient être déclarés inefficaces, et les vendeurs devraient donc les réintégrer à la masse active. Les conséquences d’une déclaration de nullité de toute l’opération de LBO seraient spécialement complexes : les vendeurs récupéreraient la titularité de la target company, la fusion de celle-ci avec la société véhicule devrait se « défaire » car elle fait partie d’une opération illégale et nulle, etc. Et encore les vendeurs, en tant qu’associés de la target company, en plus de restituer le prix perçu sur la base de la LBO, pourraient devenir des créanciers subordonnés de la target company faillie, s’ils tombent sur les circonstances légalement établies.

Évaluation et convenance d’une solution légale précise

Plusieurs auteurs ont critiqué l’interdiction catégorique d’assistance financière pour l’acquisition d’actions ou parts propres prévue à la législation commerciale espagnole, fondamentalement car les LBO et l’emploi conséquent de l’endettement sociétaire peuvent prendre en compte l’exécution d’objectifs ou de formules de restructuration d’entreprise parfaitement légitimes. En effet, tel qu’il a été signalé par Vaquerizo Alonso, le surprix payé au nouvel actionnaire majoritaire dans le cadre de la LBO ne doit pas être nécessairement entendu comme une réduction patrimoniale ou un vol à la société, puisque ceci impliquerait ignorer les bons effets planifiés moyennant l’opération et qui se voient forcément reflétés sur la valeur la plus grande des actions ou parts au moment de l’acquisition. Un tel surprix peut être le reflet des nouvelles anticipations de rendements futurs de l’entreprise surgis à la suite de la restructuration qui normalement entraîne le remplacement de la majorité de contrôle, par exemple la réduction de coûts opérationnels, une meilleure exploitation des ressources sociales dérivées de changements dans la gestion, etc.

Mais ceci n’implique pas que l’énorme puissance des LBO pour générer des conflits d’intérêts entre ceux qui les favorisent et ceux qui se voient affectées par celles-ci malgré leur manque de participation à celles-ci soit omise; il est indéniable qu’une grande partie du risque associé à l’opération est supporté par les créanciers. D’où la convenance de ce que le législateur établisse des solutions légales aux problèmes pouvant être générés par les LBO, comme par exemple, quel serait l’établissement d’un régime de subordination de crédits, de façon à ce que l’on fasse passer devant, dans l’encaissement aux créanciers préexistants, l’opération de LBO face au créancier qui a participé à sa planification.

Mariano Jiménez Renedo
mjmenez@mariscal-abogados.com

L’Espagne a un marché de l’immobilier solide, développé et bien régulé qui lui a permis de connaître un incroyable essor de son offre immobilière aussi bien quantitativement que qualitativement. Jusqu’à bien peul l’Espagne construisait à elle seule autant de bâtiments que le reste de l’Union Européenne regroupée. Touchée elle aussi par la crise internationale actuelle, les prix tendent à stagner voir même à baisser rendant l’achat de biens immobiliers beaucoup plus valable.

Si vous voulez acheter une propriété en Espagne et vous n’êtes pas de nationalité espagnole, vous devez premièrement acquérir un numéro d’identification pour les étrangers (NIE en Espagne).

Lorsque vous souhaitez acheter un bien immobilier, la première chose à faire est de trouver une propriété pouvant satisfaire vos besoins et préférences. L’assistance d’un agent immobilier vous sera précieuse. Ce professionnel, agréé par l’État, vous assistera dans la découverte de la propriété prenant compte de vos préférences. De plus, il vous aidera au cours de la procédure d’acquisition. Pour le choisir, il est également recommandable que vous recherchiez un avocat, puisque depuis l’explosion du marché de l’immobilier espagnol il y a eu une augmentation exponentielle du nombre d’agents immobiliers, dont nombreux n’ont ni les connaissances ni l’expérience pour pouvoir sans accrocs mener à bien votre acquisition. Votre avocat vous aidera à trouver un agent immobilier efficace et avec expérience, vous permettant de trouver aisément et rapidement la propriété que vous recherchez.

Financement

Le système financier espagnol a évolué parallèlement à la croissance continue du marché immobilier espagnol depuis plus de quinze ans, et a donc développé des instruments financiers pour répondre aux nécessités du marché en expansion. Malgré les turbulences financières internationales actuelles, le système espagnol est, si ce n’est le meilleur, au moins un des plus résistants, sûr et fiable qui puisse être trouvé de nos jours.

Une fois que vous avez trouvé la propriété que vous souhaitez acheter, et avant de signer un compromis de vente, vous devrez sans doute obtenir un support financier. Pour cela, vous devrez prendre en compte le prix d’achat de la propriété plus les coûts d’acquisitions qui seront normalement de l’ordre de 9 à 11% du prix total de la propriété. Les banques espagnoles peuvent offrir des financements allant jusqu’à 80% du prix de la propriété déterminé par un expert officiel homologué par la banque centrale espagnole. Cela veut dire que la valeur officielle peut différer du prix que vous allez payer, et c’est pour cette raison qu’il est important de travailler avec un agent immobilier officiel. La banque vous aidera avec le processus d’acquisition puisqu’il est de son intérêt que vous n’ayez pas de problèmes lors de l’acquisition de la propriété.

Traditionnellement, il existe deux étapes pour mener à bon terme une transaction immobilière. D’abord vous aurez à signer un contrat de dépôt qui est un document privé entre le vendeur et l’acquéreur, la seconde étape étant la signature d’un acte public permettant le transfert de propriété.

Le contrat de dépôt

Si vous avez déjà les fonds vous permettant d’acquérir la propriété que vous souhaitez acheter, ce contrat n’est pas nécessaire et vous pouvez passer directement à l’étape suivante. Sinon et une fois que vous avez obtenu votre prêt hypothécaire, vous aurez à signer ce contra de dépôt. Ce contrat doit contenir une description totale de la propriété qui va être acquise, la date limite pour la signature du document public, le prix final, le montant des intérêts de retard et le montant des arrhes. Généralement, les arrhes versées lors du compromis seront d’une valeur d’entre 3000 à 6000 € pour des propriétés d’une valeur d’environ 240 000 €. Les agents immobiliers vous offriront la plupart du temps un contrat type à signer, mais avant de signer quoi que ce soit vous devriez laisser votre avocat l’étudier dans le but de protéger vos intérêts. Avant de signer, il est également recommandable de vérifier les titres de propriété du vendeur ainsi que les licences requises, s’il y en a. Votre avocat fera cette vérification. Le système d’enregistrement immobilier espagnol est très fiable et garantie l’achat d’une propriété en toute sécurité.

L’acte public

Compte tenu de la sécurité du système espagnol notarial et du registre de propriété public il est fortement recommandable de compléter formellement la vente devant un notaire et de procéder à l’inscription de votre achat dans le registre immobilier.

Une fois que vous avez trouvé une propriété et que vous avez l’argent pour la payer, il est important de vous enregistrer dans le Registre Espagnol de la propriété dans l’optique d’éviter tout litige futur. Á cet effet, vous devrez envoyer les documents suivants au bureau notarial : titres de propriétés du vendeur, reçu de paiement des taxes, lettre du président de la communauté de voisins confirmant que le vendeur a effectué tous les paiements dus à la communauté, numéro de passeport ou de carte d’identité de toutes les parties. Les frais d’enregistrement sont de 7% de la valeur de la propriété si l’achat été fait pour un usage de logement privé, de 16% dans le cas d’un projet commercial.

Avec tous les documents nécessaires, le notaire demandera au registre le titre de propriété et des charges courantes. Les deux parties devront se rencontrer au bureau notarial où les nouveaux titres de propriétés seront signés. Ceux-ci doivent inclure le paiement effectué et de quelle manière le reste du prix sera payé. Les clefs de votre nouvelle propriété vous seront données à ce moment et c’est alors que vous prendrez possession de la propriété, à moins qu’une stipulation contraire soit incluse dans l’acte public. Une fois les nouveaux titres de propriété signés, le notaire enverra une notification formelle au registre informant de l’acquisition. Deux ou trois jours après la signature, le notaire vous remettra l’acte de vente de manière à ce que vous puissiez liquider vos taxes et enregistrer formellement l’immobilier au Registre de la Propriété Tous les dépends sont payés par l’acquéreur, á l’exception de l’IBI qui, par loi, correspond au vendeur.

Avec l’inscription de votre nouvelle propriété fini la procédure d’achat. Avec l’assistance de votre avocat et, dans différentes étapes, de l’agent immobilier et la banque, elle vous sera simple et rapide, vous permettant de profiter de votre achat dans les plus brefs délais.

Marina Bugallal
mbugallal@mariscal-abogados.com